월세 소득신고 과세대상(+다주택자 비과세항목)

월세 소득신고 과세대상

아마 많은 젊은이들이 꿈꾸는 것이 월세를 받는 '건물주'가 아닐까 생각한다. 오죽하면 '창조주 위에 건물주'라는 말이 생겼을 정도니 말이다. 월세를 받는 건물주는 마냥 좋을것만 같지만, 생각해보면 월세를 받는 건물주 입장에서는 세금부터 여러가지 신경써야 될 부분이 많다. 바로 오늘도 그 사항들 중에서 하나에 대해 글을 적어보려고 한다.

 

건물을 통해서 월세를 받는 사람 중에서 일부는 월세를 소득신고 하지 않아도 됐는데, 올 해부터는 조금 바뀐 사항들이 있다. 아래에서 함께 알아보고 혹시 월세로 얻는 수입이 많거나 계산이 복잡하면 세무대리인에게 돈을 지불하고 맡기는 것도 하나의 좋은 방법이라고 할 수 있겠다.

국세청에서 세금을 납부하라는 고지서가 아직 날아오지 않았을 경우에는 내가 세금을 내야하는건지 말아야하는건지 고민하는 사람들이 있는데, 일단 소득이 있다면 반드시 알아서 소득신고를 해야 한다는 점을 말하고 싶다.

예전에는 월세소득이 2천만원 이하라면 소득신고를 안하기도 했다고 하는데, 아래에서는 정확하게 월세로 얻은 소득에 대한 신고대상에 대해 알아보도록 할 것이다.

월세 소득신고 대상

월세 소득신고 대상에 대해 알기 위해서는 보유주택 수를 확인해야 한다. 보유주택 수는 부부를 합산해서 계산하며, 기준시가 9억을 초과한 주택 및 국외 소재의 주택에서 나오는 임대소득은 1세대 1주택자라고 해도 과세대상이 된다.

하지만 '소형주택'의 경우는 전용주택 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억 이하는 간주임대료 과세대상 주택에서 2021년까지 제외된다. 즉 1주택을 기준으로 9억 이하는 월세, 전세가 비과세라고 할 수 있는 것이다.

수입금액을 기준으로 본 소득세 과세

수입금액을 기준으로 본 소득세 과세

수입금액이 연 2천만원 이하 : 종합과세 및 분리과세 중에서 선택 가능

수입금액이 연 2천만원 초과 : 종합과세

주택수를 기준으로 본 과세와 신고대상

주택수 기준 과세 신고대상
1주택	월세는 비과세, 보증금도 비과세 과세대상은 국외주택의 월세수입, 기준시가 9억 초과하는 주택의 월세수입이고, 비과세는 국내 기준시가 9억원 이하의 주택에서 나오는 월세수익과 모든 보증금, 전세금이 비과세다.
2주택	월세는 과세대상, 보증금은 비과세 모든 월세수익에 대해서 과세를 하며, 모든 보증금과 전세금에 대해서 비과세처리를 받는다.
3주택 이상	월세 과세대상, 보증금 간주임대료 과세대상 사실 3주택 이상은 모든 월세수입이 과세대상이며, 더불어 비소형주택을 3채 이상 보유시 해당보증금과 전세금 합계가 3억을 초과하면 간주임대료에 대해 과세하고, 비과세는 소형주택의 보증금과 전세금, 비소형주택 3채 미만을 보유시에는 보증금과 전세금, 비소형주택의 보증금과 전세금 합계 이하일 때 비과세가 된다.

1주택 : 월세 비과세, 보증금 비과세

과세를 하는 대상은 국외주택의 월세수입, 기준시가 9억을 초과하는 주택의 월세수입이며, 비과세는 국내 기준시가 9억 이하의 주택에서 나오는 월세수익과 모든 보증금, 전세금이다.

2주택 : 월세 과세, 보증금 비과세

과세의 대상은 모든 월세수익에 대해서 과세하며, 비과세는 모든 보증과 전세금에 대해 비과세 처리를 받는다.

3주택 이상 : 월세 과세, 보증금 간주임대료 과세

사실상 3주택이상은 과세대상이 모든 월세수입과 더불어 비소형주택을 3채이상 보유하면 해당보증금과 전세금 합계가 3억을 초과할 경우 간주임대료에 대해 과세하며, 비과세는 소형주택의 보증금과 전세금, 비소형주택 3채 미만을 보유했을 때 보증금과 전세금, 비소형주택의 보증금과 전세금 합계의 이하일 때 비과세가 된다.

추가적으로 장기임대사업자를 가진 임대인이라면 연간 천만원까지는 세금을 내지 않아도 되는데, 이건 필요경비를 600만원까지 인정해주는데다가 공제금액도 400만원이 되기 때문이다.

하지만 임대사업자가 아니라면 연간 400만원 이상의 임대수익을 올릴 때 '과세 대상'이 된다.

이에 따라서 월세 소득신고 대상인 1주택자는 임대료가 2천만원 이하일 때 종합과세와 분리과세 중 하나를 선택하면 되겠다.

※종합과세와 분리과세 어떤 차이가 있을까?

종합과세 분리과세 차이점

아마 세금에 대해 관심이 없던 일반인들이라면 종합과세와 분리과세 차이에 대해서 아는 사람이 많지 않을 것이다. 종합과세는 여러 소득을 합산해서 그 총액에 대한 세금을 내도록 하는 것이며, 분리과세는 다른 소득과 합산 없이 월세소득만을 가지고 따로 세금을 내도록 하는 것을 말한다.

이 둘중에서 어떤 과세방법을 택해야 자신에게 유리한지는 직접 계산을 해보아야 한다. 주택임대수입은 2천만원 이하일 경우는 종합분리과세 중에서 자신이 선택할 수 있지만 2천만원을 초과한다면 무조건 종합과세로 세금을 내야 한다.

종합과세가 유리한 경우

일반적으로 종합과세가 유리한 경우란 필요경비를 제외하고 기타소득금액이 300만원 이하, 기타소득을 포함한 총 소득금액이 4,600만원 이하라면 유리하고, 반대의 경우는 분리과세가 유리하다.

월세 소득신고는 5월 1일부터 5월 31일 안에 종합소득세 신고기간에 홈택스를 통해서 신고하면 된다. 임대료를 기준으로 잡은 후에 분리과세로 해도 되고, 자신에게 유리한 경우에는 종합소득으로 합산해서 신고를 한 후에 납부해도 된다.

사실 가장 세금을 적게 내는 방법은 세무전문가에게 맡기는 방법이 가장 시간과 신경을 안쓰는 효율적인 방법이라 할 수 있겠다.

위의 자료만을 맹신하기보다는(틀리거나 변경될 가능성도 있기 때문에) 자신이 반드시 확실히 알아본 후에 진행하거나, 전문가를 통해서 조언을 듣고 결정하기를 바란다.

다들 도움이 되었기를 바라며 아래에도 돈을 벌 수 있는 각종 포스팅들을 준비해놓았으니 확인해보고 직접 읽어보기 바라며 글을 마친다.

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